“Vou dar meu primeiro lance e tenho medo de errar.”
Você achou um imóvel com bom desconto, mas não sabe avaliar a obra nem até quanto pode ir no lance.
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Falar sobre o meu caso →Vai dar lance em um imóvel de leilão em São Paulo?
Arremate com a conta feita antes do lance.
Análise técnica do imóvel de leilão: vistoria externa, matrícula, Prefeitura, estimativa de reforma e o lance máximo que ainda deixa lucro. Em parceria com o seu advogado, que cuida do edital.
Arquitetura que pensa como investidor
~80%
dos imóveis da cidade de São Paulo têm alguma irregularidade. No leilão, a documentação é um dos maiores riscos e também uma das maiores oportunidades.
Estimativa oficial citada em audiência da Câmara Municipal de SP
Onde o arrematante perde dinheiro
O desconto do leilão é real. O prejuízo também pode ser.
No lance
Lance alto demais
Na emoção do leilão, o lance passa do limite. Sem somar comissão, débitos, reforma e desocupação, a margem some antes da obra começar.
No imóvel
Comprar sem ver por dentro
Muitos imóveis de leilão não podem ser visitados. A reforma real só aparece depois do arremate.
No papel
Construção que não existe na matrícula
Ampliação sem alvará vira custo de regularização e trava o financiamento de quem for comprar de você.
Avaliar um leilão
Mande o link do leilão pelo WhatsApp.
Imóveis de leilão
Leilão dá desconto. E esconde riscos que só aparecem depois do lance.
Imóvel de leilão costuma ser vendido no estado em que está, muitas vezes sem visita interna. O desconto só vira lucro com a análise e a conta feitas antes do lance.
O que pode dar errado
- Imóvel ocupado, com custo e prazo de desocupação
- Débitos de IPTU e condomínio, conforme o edital
- Construção diferente do que está na matrícula
- Reforma bem maior do que parecia pelas fotos
O que a D.ARCH faz antes do seu lance
- Vistoria externa e leitura técnica de fotos e plantas
- Checagem da área construída na matrícula e na Prefeitura
- Estimativa de reforma e de regularização
- Conta do lance máximo: até quanto vale a pena dar
A análise jurídica do edital e do processo fica com o seu advogado. A D.ARCH cuida da parte técnica e trabalha junto com ele.
Analisar um imóvel de leilão
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Simulador de leilão
Calcule até quanto vale dar de lance.
Troque os valores de exemplo pelos do leilão que você está acompanhando. O simulador mostra o lucro e o lance máximo para buscar 15% de retorno.
Resultado estimado
R$ 0
Retorno sobre o investido0%
Ao mês0%
Lance máximo p/ 15%—
Lance + ITBI e cartório—
Reforma—
Custos de manutenção—
Custos de leilão—
Corretagem—
Investimento total—
Valores de exemplo. Simulação simplificada: não inclui imposto sobre ganho de capital, financiamento nem imprevistos de obra. Em leilão, some a comissão do leiloeiro e os débitos previstos no edital. O estudo de viabilidade da D.ARCH faz essa conta completa para o seu imóvel.
Quero o estudo completoO diferencial
O advogado cuida do edital. A D.ARCH cuida do imóvel.
No leilão, o risco jurídico e o risco técnico são diferentes. O advogado continua essencial. A D.ARCH soma a parte que quase ninguém analisa antes do lance: o imóvel, a obra e a documentação na Prefeitura.
| Critério | Arrematar sozinho | Só com advogado | Corretor | D.ARCH + advogado |
|---|---|---|---|---|
| Análise jurídica do edital | Não | Sim | Não | Sim, com o seu advogado |
| Avaliação técnica do imóvel antes do lance | Pelas fotos | Não | Não | Sim, vistoria externa e documentos |
| Estimativa de reforma e regularização | Não | Não | Não | Sim |
| Cálculo do lance máximo | Na intuição | Raramente | Às vezes | Sim, com cenários de venda |
| Projeto e regularização depois do arremate | Não | Não | Não | Sim, até a revenda |
Serviços · as etapas do investimento
Do imóvel certo à venda com lucro.
Contrate uma etapa ou o processo completo. Vai comprar para morar? A mesma análise vale para você: comece por Avaliar.
Antes de comprar
Saiba se o imóvel dá lucro antes de fazer a proposta.
Estudo de viabilidade: estado do imóvel, documentação, custo de reforma, prazo e cenários de venda.
Você recebe: estudo de viabilidade com cenários de lucro
Quero esta etapa
Para quem é
Em qual momento do leilão você está?
“Já arremato, mas quero errar menos na reforma.”
Você já compra em leilão e quer estimativa de obra e de regularização antes de cada lance, para proteger a margem.
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Falar sobre o meu caso →“Arrematei e agora? O imóvel está irregular.”
O imóvel tem ampliação sem alvará ou área que não aparece na matrícula, e você precisa resolver para revender.
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Falar sobre o meu caso →Como funciona
Do link do leilão à revenda, em quatro passos.
- 01
Envie o leilão
Mande o link ou o edital e conte o seu objetivo com o imóvel.
- 02
Análise técnica
Vistoria externa, fotos, plantas, matrícula e situação na Prefeitura.
- 03
Lance máximo
Você recebe os custos, os cenários de venda e o limite de lance para o retorno que busca.
- 04
Pós-arremate
Regularização, projeto da reforma e preparação para a revenda.
Agendar a conversa inicial
O primeiro passo é uma conversa para entender o seu caso.
Quem está por trás
Olhar de arquiteta. Cabeça de investidora.
Denise é arquiteta e urbanista, CAU A258738-6, e fundadora da D.ARCH. São 5 anos em projetos de arquitetura, interiores e regularização em São Paulo, agora unidos à análise financeira de cada imóvel.
150projetos entregues
80imóveis regularizados
5anos de experiência
Como é um estudo da D.ARCH
Antes de decidir, você recebe a conta pronta.
Este é um exemplo ilustrativo, com os mesmos números do simulador. Não é um cliente real: mostra o formato do estudo que você recebe para o seu imóvel.
Estudo de viabilidade · exemplo ilustrativo
Apartamento de leilão · São Paulo
Valor do lanceR$ 350.000
Reforma estimadaR$ 60.000
Prazo até vender8 meses
Investimento totalR$ 461.100
| Cenário de venda | Preço de venda | Lucro | Retorno |
|---|---|---|---|
| Pessimista | R$ 520.000 | R$ 27.700 | 6,0% |
| Realista | R$ 560.000 | R$ 65.300 | 14,2% |
| Otimista | R$ 600.000 | R$ 102.900 | 22,3% |
Conclusão do exemplo
Para buscar 15% de retorno no cenário realista, o lance não deveria passar de R$ 347.000. Neste exemplo, o lance de R$ 350 mil já passa do limite: a recomendação é não subir o lance e esperar a próxima oportunidade.
Quero um estudo do meu imóvel
Valores ilustrativos. Cada estudo usa os dados reais do imóvel.
Dúvidas frequentes
Antes de você perguntar.
Vale a pena comprar imóvel de leilão?
Pode valer, porque o preço costuma ficar abaixo do mercado. Mas o imóvel é vendido no estado em que está, pode estar ocupado e ter débitos, conforme o edital. O desconto só compensa depois de somar reforma, regularização, desocupação e o tempo até vender.
O que a arquiteta faz em um leilão de imóvel?
A parte técnica: avalia o imóvel pelo que é possível ver e pelos documentos, checa a área construída na matrícula e na Prefeitura, estima a reforma e calcula até quanto vale dar de lance. A análise jurídica do edital fica com o advogado.
Dá para visitar um imóvel de leilão antes do lance?
Muitas vezes não, principalmente quando ele está ocupado. Por isso a análise usa vistoria externa, fotos, plantas e documentos, e a estimativa de reforma considera uma margem de segurança.
Quais custos extras existem no leilão?
Além do lance: comissão do leiloeiro, normalmente de 5%, ITBI, registro, possíveis débitos de IPTU e condomínio conforme o edital e, se o imóvel estiver ocupado, os custos de desocupação.
O que acontece depois do arremate?
Com o imóvel em mãos, a D.ARCH cuida da regularização na Prefeitura e no cartório, do projeto da reforma e da preparação para a revenda, para o imóvel poder ser financiado por quem for comprar.
Preciso de advogado para comprar em leilão?
É altamente recomendável. O advogado analisa o edital, o processo e os riscos jurídicos. A D.ARCH trabalha junto com ele na parte técnica do imóvel.
Como funciona a parceria com a D.ARCH?
Em etapas. Você começa pelo estudo de viabilidade, com valor fixo, que é abatido se você seguir com o projeto. Se decidir comprar, o projeto e o acompanhamento da reforma têm honorário definido na proposta. Para investidores recorrentes, também é possível incluir um bônus sobre o lucro na venda.
Antes do lance, faça a conta com quem entende de obra.
Mande o link do leilão e o seu objetivo de investimento. A primeira conversa é para entender o seu caso.