“Quero fazer meu primeiro investimento em imóvel.”
Você tem capital e quer ir além da renda fixa, mas não sabe avaliar um imóvel nem quanto custa reformar.
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Falar sobre o meu caso →Quer comprar, reformar e vender imóveis com lucro em São Paulo?
House flipping com a conta feita antes da compra.
A D.ARCH encontra o potencial do imóvel, calcula a margem, resolve a documentação e projeta a reforma que o comprador valoriza, no prazo e no orçamento que a conta permite.
Arquitetura que pensa como investidor
~80%
dos imóveis da cidade de São Paulo têm alguma irregularidade. Para o investidor, é risco e também oportunidade de comprar abaixo do mercado.
Estimativa oficial citada em audiência da Câmara Municipal de SP
Onde o investidor perde dinheiro
No house flipping, o lucro se decide na compra. E o prejuízo também.
Na compra
Pagar por um potencial que não existe
Sem somar reforma, ITBI, cartório, condomínio, IPTU e corretagem, a margem que parecia boa desaparece.
Na documentação
Comprar um problema
Imóvel irregular não pode ser financiado pelo próximo comprador. Isso reduz quem pode comprar e o preço de venda.
Na reforma
Obra que come a margem
Acabamento que o comprador não valoriza e prazo que estica. Cada mês parado custa condomínio e IPTU.
Avaliar um imóvel antes de comprar
Mande o anúncio pelo WhatsApp e conte o seu objetivo.
Simulador de house flipping
É na compra que se ganha dinheiro. Faça a conta antes.
Troque os valores de exemplo pelos do imóvel que você tem em vista e veja quanto sobra depois de todos os custos.
Resultado estimado
R$ 0
Retorno sobre o investido0%
Ao mês0%
Compra máxima p/ 15%—
Compra + ITBI e cartório—
Reforma—
Custos de manutenção—
Custos de leilão—
Corretagem—
Investimento total—
Valores de exemplo. Simulação simplificada: não inclui imposto sobre ganho de capital, financiamento nem imprevistos de obra. Comprando em leilão? Use o campo de custos de leilão. O estudo de viabilidade da D.ARCH faz essa conta completa para o seu imóvel.
Quero o estudo completoO diferencial
Arquitetura e investimento no mesmo lugar.
O corretor mostra o imóvel, o empreiteiro faz a obra e o investidor fica no meio tentando fechar a conta. A D.ARCH junta análise, documentação e projeto, com responsável técnica.
| Critério | Investir sozinho | Corretor | Empreiteiro | D.ARCH |
|---|---|---|---|---|
| Calcula a margem antes da compra | Na intuição | Não | Não | Estudo de viabilidade completo |
| Verifica a documentação do imóvel | Às vezes | Às vezes | Não | Sim, com responsável técnica |
| Projeta a reforma pensando na revenda | Não | Não | Faz o que pedirem | Sim, no que o comprador valoriza |
| Regulariza para o comprador financiar | Não | Não | Não | Sim |
Falar com a Denise
Análise, documentação e projeto com uma só responsável técnica.
Serviços · as etapas do investimento
Do imóvel certo à venda com lucro.
Contrate uma etapa ou o processo completo. Vai comprar para morar? A mesma análise vale para você: comece por Avaliar.
Antes de comprar
Saiba se o imóvel dá lucro antes de fazer a proposta.
Estudo de viabilidade: estado do imóvel, documentação, custo de reforma, prazo e cenários de venda.
Você recebe: estudo de viabilidade com cenários de lucro
Quero esta etapa
Para quem é
Você se reconhece em uma destas frases?
“Já investi, mas a margem ficou menor do que eu esperava.”
Você quer um processo com estudo, orçamento e prazo definidos antes de comprar o próximo imóvel.
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Falar sobre o meu caso →“Tenho um imóvel parado e não sei se vale reformar para vender.”
Herdado, antigo ou irregular: você quer saber quanto investir e quanto ele pode valer depois.
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Falar sobre o meu caso →Como funciona
Quatro passos, da análise à venda.
- 01
Conversa inicial
Você conta seu objetivo, o capital disponível e os imóveis que tem em vista.
- 02
Estudo de viabilidade
Analisamos o imóvel, a documentação, os custos e os cenários de venda.
- 03
Decisão
Com os números na mesa, você decide se compra e recebe as etapas, os prazos e o investimento.
- 04
Reforma e venda
Projeto, regularização e acompanhamento até o imóvel estar pronto para vender.
Agendar a conversa inicial
O primeiro passo é uma conversa para entender o seu caso.
Quem está por trás
Olhar de arquiteta. Cabeça de investidora.
Denise é arquiteta e urbanista, CAU A258738-6, e fundadora da D.ARCH. São 5 anos em projetos de arquitetura, interiores e regularização em São Paulo, agora unidos à análise financeira de cada imóvel.
150projetos entregues
80imóveis regularizados
5anos de experiência
Como é um estudo da D.ARCH
Antes de comprar, você recebe a conta pronta.
Este é um exemplo ilustrativo, com os mesmos números do simulador. Não é um cliente real: mostra o formato do estudo que você recebe para o seu imóvel.
Estudo de viabilidade · exemplo ilustrativo
Apartamento usado · São Paulo
Preço de compraR$ 500.000
Reforma estimadaR$ 75.000
Prazo até vender6 meses
Investimento totalR$ 604.000
| Cenário de venda | Preço de venda | Lucro | Retorno |
|---|---|---|---|
| Pessimista | R$ 680.000 | R$ 35.200 | 5,8% |
| Realista | R$ 720.000 | R$ 72.800 | 12,1% |
| Otimista | R$ 760.000 | R$ 110.400 | 18,3% |
Conclusão do exemplo
Para buscar 15% de retorno no cenário realista, o preço de compra não deveria passar de R$ 485 mil. Acima disso, a recomendação é negociar ou procurar outro imóvel.
Quero um estudo do meu imóvel
Valores ilustrativos. Cada estudo usa os dados reais do imóvel.
Dúvidas frequentes
Antes de você perguntar.
O que é house flipping?
É comprar um imóvel abaixo do valor de mercado, reformar e revender por um preço maior, em prazo curto. O lucro depende principalmente do preço de compra, do custo da reforma e do tempo até a venda.
Quanto rende um house flipping?
Não existe retorno garantido. Especialistas ouvidos pela imprensa citam retornos entre 20% e 30% em cerca de 12 meses, mas cada imóvel tem a sua conta. Por isso o estudo de viabilidade vem antes da compra.
Quanto custa a reforma de um imóvel para revenda?
Depende do estado do imóvel e do padrão do bairro. Uma referência usada no mercado é manter a reforma entre 10% e 15% do valor do imóvel para não comprometer a margem. O estudo calcula esse valor para o seu caso.
Quais custos entram na conta de um house flipping?
Preço de compra, ITBI, cartório, reforma, condomínio e IPTU durante a obra, corretagem na venda e imposto sobre ganho de capital. O simulador desta página mostra os principais; o estudo inclui todos.
Vale a pena comprar um imóvel irregular para investir?
Pode valer, porque costuma ser vendido por menos. Mas só depois de saber o que falta regularizar, quanto custa e quanto tempo leva. Sem isso, o desconto vira prejuízo.
E se eu quiser comprar em leilão?
A D.ARCH também analisa imóveis de leilão antes do lance, em parceria com o seu advogado. Veja a página de leilão do site.
Como funciona a parceria com a D.ARCH?
Em etapas. Você começa pelo estudo de viabilidade, com valor fixo, que é abatido se você seguir com o projeto. Se decidir comprar, o projeto e o acompanhamento da reforma têm honorário definido na proposta. Para investidores recorrentes, também é possível incluir um bônus sobre o lucro na venda.
Antes de fazer a proposta, faça a conta com quem entende de obra.
Mande o imóvel que você tem em vista e o seu objetivo de investimento. A primeira conversa é para entender o seu caso.